一口にマンションといっても、分譲マンション、賃貸マンション、分譲賃貸マンションと、その種類はさまざま。住み替えを検討する際、賃貸か分譲かの決め手がわからなくなることもあるでしょう。
ここでは、マンション選びの参考になるよう、分譲マンションと賃貸マンションの違いを中心に、分譲賃貸マンションについても解説します。
分譲マンションとは？
分譲とは分割譲渡の略で、土地や建物を区分けして販売することをいいます。1つの敷地に1つの住戸を建てる戸建てに対して、1つの敷地をいくつかに区分けして複数の住戸を建てた場合の1軒1軒が分譲住宅です。
これと同じ考え方で、1棟の建物を住戸ごとに分割して販売するマンションを分譲マンションといいます。通常の住み替えでマンションを1棟購入することはほぼないため、一般的にマンションを買うという場合は、分譲マンションの1つの住戸を指していると考えていいでしょう。
分割譲渡された住宅を購入すると、その土地の所有権も同時に得ることになります。定期借地権つき分譲住宅の場合は、所有権は得られません。マンションの場合も同様です。
ただし、戸建てのように住宅の下にある土地がすべて所有者の土地というわけではなく、マンションの敷地面積のうち、全住戸の合計面積に購入した住戸面積の占める割合分が買主の土地ということになります。このことから、分譲マンションの買主を区分所有者とも呼びます。
マンションと戸建てで大きく違うのは、所有権がある土地の使い道です。戸建ての場合、更地にして売却するのも、解体した後に新しく家を建て直すのも、基本的には所有者の自由です。しかし、分譲マンションの場合は、1つの敷地を多くの区分所有者で共有しているため、土地を勝手に処分することができません。老朽化に伴う建て替え、再開発に伴う立ち退きなど、敷地全体に関わる問題が発生したときは、管理組合で話し合って方針を決めることになります。
賃貸マンションとは？
賃貸マンションは、分割された各住戸を販売するのではなく、オーナーが1戸ずつ貸し出しているマンションです。マンションの所有者はあくまでも賃貸人であるオーナーであり、賃貸マンションに入居する人は、賃借人といって住戸を借りているだけです。
賃借人は、借りている住戸に設定された家賃をオーナーに対して支払わなくてはなりません。また、契約期間を超えて住戸への入居を希望する際は、契約更新の手続きをする必要があります。
分譲マンションと賃貸マンションの違い
ここからは、分譲マンションと賃貸マンションの違いについて解説します。
費用の違い
分譲マンションと賃貸マンションとでは、発生する費用が異なります。
分譲マンションにかかる費用では、ランニングコストとして住宅ローン、固定資産税、修繕積立金、管理費があります。そのほか、保証料、不動産取得税もかかります。
賃貸マンションでは、契約の初回のみかかる費用として、敷金、礼金、仲介手数料があり、契約後、定期的にかかる費用として、家賃、共益費、契約更新料があります。
設備やサービスの違い
分譲マンションと賃貸マンションの大きな違いは、設備とサービスだといえるでしょう。
一般的に、分譲マンションは長期的に住むことを前提として購入する人が多いため、賃貸マンションに比べて充実した設備とサービスが付帯しています。代表的な例を挙げてみましょう。
・高級ホテルのような外観とインテリア
分譲マンションの中には、ホテルのように豪華な外観やエントランスのインテリアでステータスの高さを感じさせる物件が数多くあります。ロビーにゆったりとしたソファが置かれていたり、中庭があって緑を楽しむことができたりと、居住者はもちろん訪問者にも配慮した造りが特徴です。
・コンシェルジュが常駐
分譲マンションの受付には、ホテルのようにコンシェルジュが常駐しているところが増えてきました。コンシェルジュは、来訪者の受付やゲストルームなどマンション内施設の予約受付のほか、クリ―ニングの取り次ぎなど、暮らしのさまざまなサポートをしてくれます。
・居住者だけが利用できる共用施設
フィットネスジムやプール、ゲストルーム、ラウンジバーなどの施設を備えている分譲マンションもあります。こうした施設を居住者だけが利用できるという点も、分譲マンションならではのメリットでしょう。
・24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場
最近の分譲マンションには、24時間いつでもゴミ出しができるゴミ置き場が設置されています。気づいたときにいつでもゴミを出すことができるので、住戸内での生ゴミのにおいや、置き場に悩むことがありません。
分譲・賃貸、それぞれ向いているのはどんな人？
分譲マンションと賃貸マンションの違いを踏まえて、それぞれどのような人が向いているのか、考えてみましょう。
長く住みたい人、サービスの充実を求める人は分譲
分譲マンションに向いているのは、長く住み続けることができる住まいを求めている人です。分譲マンションの場合、ローンを完済した後は管理費や修繕積立金、固定資産税だけを支払えば良く、負担がかなり軽減されるので、老後の不安も軽減できます。また、分譲マンションは自分の資産にもなるので、リフォームをして住み続けるほか、資産価値が落ちないうちに売却して住み替えをするという選択肢もあります。
また、設備やサービスの充実度を求める人も、分譲マンションに向いています。分譲マンションには賃貸マンションにはない設備やサービスがあり、暮らしを便利に、豊かにしてくれます。セキュリティもしっかりしていることが多いので、小さい子供がいる家庭や女性も安心して暮らすことができます。
引越しが多くなりそうな人は賃貸
賃貸マンションに向いているのは、転勤が多くひとつの場所に住み続けるのが難しい人や、多額のローンを背負わずに気軽に引越しをしたいという人です。資産にならない物件に家賃を支払い続けるデメリットはありますが、気軽に引越しができることはメリットです。
賃貸マンションであれば、ご近所トラブルに見舞われたり、収入が途絶えたりすることがあっても、実家に戻ったり、安い賃貸マンションに引っ越したりするなどの選択ができます。
分譲賃貸とは？
賃貸マンション、分譲マンションのほかによく耳にするのが、分譲賃貸マンションです。
分譲賃貸マンションは、分譲マンションを購入したオーナーが、住み替えや一時的な転勤などを理由に貸し出している住戸です。投資目的で購入して賃貸に出しているケースや、売却を検討して売り出したものの、買い手がつかなかったケースもあります。
分譲賃貸マンションのメリットは、何といっても元々が分譲マンションであるため、一般的な賃貸マンションより設備面で優れている部分が多いこと。耐震性や断熱性などでも優れている面が多くあります。
一方で、同じエリア、同じ広さの賃貸マンションより家賃が高めだったり、区分所有者にできることが賃借人にはできなかったりといったデメリットもあります。また、オーナーが一時的な転勤などに伴って賃貸に出している場合は、賃貸借契約が定期借家契約という期間限定になる可能性があります。
住み続けたいと思っても契約更新できない可能性があることは、契約前に知っておきたいところです。
それぞれの特徴を知ってライフスタイルに合ったマンションを選ぼう
分譲マンション、賃貸マンション、分譲賃貸マンションには、それぞれ異なる特徴とメリット・デメリットがあります。
ライフスタイルや、居住する年数、マンションに求める設備やサービスなどを踏まえて、自分に合った暮らし方ができるマンションを選びましょう。
監修者：髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。