定期借地権つきのマンションのメリットは?所有権との違いも解説


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定期借地権つきのマンションをご存じでしょうか。これは、土地の所有権のあるマンションとは異なり、借地に建っているマンションです。定期借地権つきマンションを購入する場合、住戸の所有権はあるものの、土地は借りることになるのです。
ここでは、定期借地権つきマンションにはどのようなメリット・デメリットがあるのかに加え、所有権マンションとの違いを含めて解説していきます。

借地権と所有権の違いとは?

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借地権とは、土地を借りて使用する権利のことです。これは、「建物を建てて住む」という目的を達成するために土地を購入するのではなく、地代を払って地主から土地を借りて使用する権利を指します。一方の所有権とは、土地を所有する権利のことです。

借地権と所有権では、土地の所有者は誰かという点が異なり、所有権を有していれば、その土地の所有者になります。所有者であれば、その土地に自宅を建てることも、あるいは土地を売ることも自由にできます。
借地権の場合は、土地を使用する権利はあっても所有はできず、所有者はその土地を貸す立場にある地主です。例えば、借地権だけでは借りている土地に建物を建てることはできても、土地を売ることはできず、借りている期間は毎月、地代を支払うことになります。

借地権の種類

借地権にはいくつか種類があります。元々、借地と借家に関する法律には借地法と借家法がありましたが、1992年8月1日に借地借家法が施行されたことで一本化されました。

現在は、旧借地法にもとづく借地権と、新しい借地借家法にもとづく借地権が混在している状況です。旧借地法によって契約した借地は、更新などによって自動的に新法が適用されるわけではありません。新しい借地借家法にもとづく借地権は、基本的に1992年8月1日以降に土地を借り始めた場合に適用されます。

借地借家法が適用された借地権は、普通借地権と定期借地権の大きく2つに分けられます。両者の違いについて解説します。

普通借地権

普通借地権は、契約の更新を前提とした借地権です。借地権の当初の契約存続期間は30年以上で設定することになりますが、最初の更新後の契約期間は20年以上、2回目以降の契約後は10年以上で設定する必要があります。

なお、契約満了時、土地を借りている人(借地人)に更新の意思があれば、地主側に更新を拒否する正当な事由がない限り、自動的に契約が更新されます。
また、契約が終了したときに借地に建物が残っている場合、借地人は地主に対して建物の買い取りを請求できます。

定期借地権

定期借地権は、当初から契約期間が定められており、その期間以降は契約更新されずに借地関係が終了する借地権です。定借と略して呼ばれることもあります。定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」の3種類があります。
定期借地権つきマンションで利用されることの多い一般定期借地権は、借地期間が50年以上と定められています。また、借地人は原則として契約終了後に建物を取り壊し、土地を更地にして返還する必要があります。

定期借地権つきマンションのメリット・デメリット

定期借地権つきマンションは、購入者がその土地に建てられたマンションの専有部分について単独の所有権を有しますが、土地に関しては地主から借りることになります。借地契約を結んで一般定期借地権を得るだけで、土地は所有しません。地主は個人や分譲業者、自治体などさまざまです。
購入者からの立場から、定期借地権つきマンションにはどのようなメリットとデメリットがあるのかを説明していきます。

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初期費用を抑えられるのが最大のメリット

定期借地権つきマンションの最大のメリットは、購入価格が安いことです。定期借地権つきマンションは、土地は購入せず、建物のみを購入するので、その分価格が抑えられます。一般的な所有権マンションを購入する場合と比べて、条件が同じであれば7~8割程度の価格で購入できるかもしれません。

購入価格が安くなれば、不動産取得税などの税金も割安になります。所有者ではないため、土地にかかる税金は発生せず、初期費用は全体的に安くなります。
また、定期借地権つきマンションは、都心や都市部に多いことも特徴です。立地条件がかなり良い物件もあり、この点もメリットとして挙げられるかもしれません。

一定期間土地を借りることに起因するデメリット

定期借地権には、土地を借りられる期間の制限があります。それに起因するデメリットが、下記のようにいくつか考えられます。

・期間満了後に土地を更地にして返還する
期間満了後に土地を更地にして返還するという点は、定期借地権つきマンションのデメリットといえるでしょう。例えば、50年の定期借地契約を結んでいる場合、50年経てば土地を返還しなければなりません。その際は更地で返還するのが原則なので、建物を取り壊すための費用も必要になります。

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・解体準備金を毎月支払う
定期借地権つきマンションを更地にする際の取り壊し費用は、土地を借りているあいだ、解体準備金という形で毎月支払うのが一般的です。加えて地代もかかります。
そのため、管理費や修繕積立金と合わせて、毎月の支払い額が2万~3万円になることもあります。

・長期住宅ローンが組みにくい
住宅ローンを利用して定期借地権つきマンションを購入した場合は、毎月のローンを返済していかなければなりません。しかし、定期借地権つきマンションを購入する際には、長期の住宅ローンが組みにくくなることがあります。
金融機関によっては、「ローン返済終了後に借地権の残存期間が10年以上あること」という条件を設けているケースも見られます。住宅ローンは、金融機関が不動産を担保にして融資するものなので、土地を所有せず、期間が限定されている定期借地権つきマンションを所有したいと考えている人に対しては、どうしても審査が厳しくなってしまいます。

・売りたいときに売りにくい
定期借地権つきマンションは、好きなタイミングで売却することが可能です。しかし、借地権の残存期間が短いほど買い手がつきにくい傾向があります。特に残存期間が10年以下の場合、買い手が住宅ローンを利用しにくいため、売却の難度は上がるでしょう。

定期借地権つきマンションの購入に適した人とは?

定期借地権つきマンションのメリットとデメリットを比較してみると、デメリットのほうが大きいようにも思えます。しかし、購入者のライフスタイルによっては、メリットが勝っているというケースも考えられます。安く購入して一定期間だけ住みたいという人や、リノベーションをしたいという人には適しているでしょう。

安く購入して一定期間だけ住みたいと考えている人

定期借地権つきマンションは、安く買って一定期間だけ住むというライフプランを考えている人に向いています。例えば、DINKS、あるいは子供がすでに独立している夫婦などは、この条件にあてはまるでしょう。
将来にわたって購入したマンションに住み続けたい、子供がそのマンションを引き継ぐことも視野に入れておきたいといった場合には、所有権マンションのほうが適しています。

賃貸と違いリノベーションも可能

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一定期間だけ住むということであれば、賃貸マンションとどう違うのかと疑問に思う人もいるでしょう。その違いは、有している権利の範囲にあります。

賃貸マンションの場合は土地も建物も借り物ですが、定期借地権つきマンションの場合、専有部分となる住戸は自分の所有物です。そのため、間取りを変更するようなリノベーションやリフォームなどで、部屋をカスタマイズすることができます。
永続的に住むことはないけれども、安く買って居住空間をカスタマイズしたいという人にとっては、定期借地権つきマンションは魅力的な選択となるはずです。

定期借地権つきマンションはメリット・デメリットを理解した上で検討を

定期借地権つきマンションは、土地の所有権はないものの、住戸に関しては所有権があります。購入価格が安く、初期費用を抑えられるメリットと、住宅ローンが組みにくかったり、売りたいときに売りにくかったりするといったデメリットを理解しておくことが大切でしょう。

永続的にそのマンションに住むつもりではない人にとっては、居住空間をカスタマイズできるという意味でも賃貸とは違った特徴があります。ライフスタイルも踏まえた上で、定期借地権つきマンションを検討してみてはいかがでしょうか。

監修者:髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。

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