マンションの諸費用とは、マンションを買う際にかかる、物件価格以外の費用のことを指します。マンション購入時には、登記手続きや住宅ローンの契約など、さまざまな手続きをすることになり、各種手数料や税金などが必要になります。マンションを購入する際は、諸費用を把握した上で、資産計画を立てることが大切です。
ここでは、新築マンションを購入する場合や、中古マンションを購入する場合に必要な諸費用の内容や、目安となる金額についてご紹介します。
マンション購入時の諸費用の目安は物件価格から予測できる
一般的に、マンション購入時にかかる諸費用の目安は、新築、中古それぞれ下記のとおりです。
＜マンション購入時の諸費用の目安＞
- 新築マンション：物件価格の3～7％ 程度
- 中古マンション：物件価格の6～10％程度
物件価格が3,000万円の新築マンションを買うのであれば、90万～210万円程度が諸費用の目安になるといえるでしょう。
マンション購入時の諸費用は、住宅ローンを組むかどうかによって変わります。また、中古マンションを購入する場合、一般的に不動産会社を介して物件を探しますので、買主は不動産会社に対して「仲介手数料」を支払う必要があります。
新築マンション購入の諸費用
続いては、新築マンションを購入する際に必要になる諸費用をまとめました。
- 不動産取得税
- 登記費用
- 固定資産税および都市計画税
- 印紙税
- 手付金と頭金
- 住宅ローンにかかるお金
- 抵当権設定登記にかかる費用
- 印紙税
- 保証料
- 事務手数料
- 団体信用生命保険料特約料
- 火災保険料
それぞれの費用の内容を確認しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を取得した人にかかる税金です。購入後、6ヵ月～1年半くらいのあいだに各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
不動産取得税の税額は、「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で計算されます。固定資産課税台帳に登録されている価格のことです。税率は原則として4％とされていますが、特例により、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3％が適用されます。
登記費用
新築マンションを購入すると、買主は購入したマンションの所有者（持ち主）が誰なのかを示すための「所有権保存登記」をおこなう必要があります。所有権保存登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。ですから、所有権保存登記には、登録免許税と司法書士への報酬が必要となるでしょう。
所有権保存登記の登録免許税は、「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で算出されます。税率は通常0.4％ですが、2022年3月31日までは軽減税率の0.15％が適用されます。
固定資産税および都市計画税
住宅を購入した人が払わなければならない費用の中に、固定資産税・都市計画税があります。固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を保有している人が負担するものです。例えば、2月1日に引き渡しとなった場合は、納税義務は売主にあります。しかし、購入後の日数分を日割りして売主に支払うのが一般的です。
マンション購入後、翌年以降は、自宅に届く固定資産税・都市計画税の納付書を用いて納税することになります。
一般的に、固定資産税は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率（1.4％）」で、都市計画税は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率（0.3％）」で算出されます（2020年8月現在）。
印紙税
印紙税とは、不動産を購入するときの「売買契約書」などの課税文書に貼付する印紙代（印紙税）のことです。印紙代は契約書の記載金額によって税額が決定します。
例えば、記載金額が1,000万円を超え5,000万円以下であった場合、印紙代は2万円となります（2020年8月現在）。
手付金と頭金
マンションの購入時には、手付金や頭金が必要になる場合があります。
手付金とは、マンションの売買契約を交わしたときに売主に対して支払うお金で、最終的に物件価格の一部に充当されます。物件の引き渡しがおこなわれる際、マンション代金の残額を支払うことになりますが、このとき、手付金の額が差し引かれます。手付金の金額は、一般的に売買価格の5～10％程度ですが、詳細は売主と相談の上で決まります。
また、頭金は住宅ローンを組んでマンションを買う際に、最初に現金で支払う自己資金のことを指します。頭金の目安は、購入価格の10～20％です。
住宅ローンにかかるお金
住宅ローンを組んでマンションを購入する場合は、ローン契約のための費用が必要です。住宅ローンを組む金融機関によっても異なりますが、一般的に必要になる費用には、下記のようなものがあります。
・抵当権設定登記にかかる費用
抵当権設定登記とは、住宅ローンを借りるときにおこなう登記のことを指します。抵当権設定とは、住宅ローンなどの融資を受けるときに返済が滞ったときに備えて、金融機関が建物や土地に担保権を設定することです。住宅ローンには抵当権のついた「有担保ローン」と、抵当権がつかない「無担保ローン」があります。通常、抵当権設定登記は司法書士が代行するので、登録免許税のほか、司法書士の報酬分の費用が必要となります。
・印紙税
住宅ローンの契約書に印紙を貼る際には、そのための印紙代が必要となります。
・保証料
住宅ローンの多くは、借り入れる際に「指定の保証会社の保証を受けること」が要件として定められています。その際に、保証会社に対して支払う費用が保証料です。
・事務手数料
事務手数料とは、金融機関に支払う住宅ローン契約の手続きにかかる費用のことです。
・団体信用生命保険の保険料（特約料）
団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡または高度障害状態になり、ローンの支払いが難しい状況に陥った際に、保険会社が金融機関に残りのローンを返済することを補償する保険です。一般的に、団体生命保険への加入が義務となっている場合、保険料は発生しません。 団体生命保険が任意加入であったり、「三大疾病（がん、脳卒中、急性心筋梗塞）で所定の状態になったときにも、残された住宅ローンが完済される」などの特約をつけたりすると、保険料（特約料） が発生する場合があります。
・火災保険料
一般的に、住宅ローンを組む際は、火災保険に加入することが義務づけられているため、火災保険料が必要になります。
新築マンション購入後にかかるそのほかの費用
新築マンションを購入した後は、管理費や修繕積立金等の支払いが新たに発生します。ほかにも、購入直後は、引越し費用や家具・家電の購入費用が必要となるでしょう。
中古マンション購入の諸費用
中古マンションを購入する際にかかる諸費用も、基本的には新築マンションを購入する場合にかかる費用と同一ですが、ほかに必要な費用が発生したり、登記の種類が変わったりします。
中古マンションを購入する際、費用の面で新築マンション購入時と異なる点を見ていきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料が発生する
不動産会社を介して購入した場合、仲介手数料が必要です。仲介手数料は物件価格に応じた上限額が、宅地建物取引業法という法律によって定められています。
物件価格が400万円以上の場合は、「（物件価格×3％＋6万円）×消費税率」が上限額となるルールです。 基本的に上限額を超えなければ、不動産会社が任意で定めることができます。
所有権移転登記の費用
新築マンション購入時には所有権保存登記が必要ですが、中古マンションを購入する際には、所有権移転登記をおこなう必要があります。所有者移転登記をおこなうときには、登録免許税を納めなければなりません。新築マンション購入時の所有権保存登記と同様に、通常、司法書士がこの手続きをおこないます。そのため、登録免許税のほかに、司法書士に支払う報酬が必要となるでしょう。
ちなみに、所有権移転登記の登録免許税は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で算出されます。
税率は、通常2.0％ですが、2022年3月31日まで軽減税率が適用され、0.3％が適用されます、
マンションの購入は諸費用がかかるので資金計画を万全に
マンションを購入する際には、物件費用のほかにもさまざまなお金が必要になる点に注意しましょう。具体的にいくらかかるのかは、購入するマンションが新築なのか中古なのか、住宅ローンを組むのかどうかといった点に左右されます。
ご紹介した諸費用の内容や目安となる金額を参考に、計画的に資金の準備を進めましょう。
監修者：髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。