マンションの住み替えは、生活拠点を変えることでもあり、また高額な売買をすることでもあります。日々の生活にあまり影響が出ないように、今のマンションの売却と新居の購入はどのタイミングがいいのか、どれぐらい前から準備すればいいのかなど、事前にしっかり理解しておきたいものです。
ここでは、マンションの住み替えをスムーズに進めるために、知っておきたい売却・購入の手順やタイミングのほか、注意点をご紹介します。
マンションの住み替えを成功させるには購入・売却の進め方がポイント
マンションの住み替えは、新居の購入と現住居の売却のタイミングによって、大きく3つのパターンに分けられます。どのパターンであっても一長一短がありますので、それぞれどのような流れになるのかを押さえておきましょう。
新居の購入と現住居の売却を同時に進行
新居の購入と現住居の売却を同時進行で進める場合、現住居の明け渡し日とほぼ同時に新居への入居準備を整えられれば、つなぎで仮住まいをする必要がありません。引越しの負担も減りますし、金銭的負担も少ないので、これが最も理想的な流れです。
ただし、現実には計画どおりに売却が進むとは限らず、新居が準備できるとも限らないため、購入と売却のタイミングを合わせるのは難しいといえます。
現住居を売却後に新居を購入
現在、住んでいるマンションを売却し、一度仮住まいに移ってから新しくマンションを購入する場合は、焦らずに売却に臨めるのがメリットです。また、すでにマンションの売却価格がわかっているため、資金計画も立てやすくなります。
一方、デメリットとしては、仮住まいの家賃がかかることと、引越しを2回する必要があるため、手間と費用がかかることが挙げられます。
新居を購入後に現住居を売却
まず新居を購入し、そちらに移ってから現住居を売却する流れであれば、仮住まいをする必要がないことがメリットです。
一方、デメリットは、売却するまで新居と現住居の住宅ローンを二重に返済しなくてはいけないことが挙げられます。売却までの期間が長引くとローンの負担が増えるので、焦って多少悪い条件でも売ってしまうことがあるかもしれません。
住み替えのためのマンションの売却・購入手順
マンションの売却・購入には、1ヵ月から数ヵ月かかるのが一般的で、計画的に進める必要があります。スムーズに進めるためにも、売却と購入それぞれの手順を確認しておきましょう。
マンションを売却する際の手順
マンションを売却する際の一般的な手順について解説します。
Step1 不動産会社を選んでマンションの査定を依頼する
査定とは、不動産会社が実際に物件を見て、この物件はいくらで売れるかを算出することです。マンションの売却相場もわかるので、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。
Step2 売り出し価格を決定する
査定価格と希望売り出し価格をもとに、売り出し価格を決めます。不動産情報サイトなどから周辺不動産の売却相場を調査した上で、相場に見合った価格をつけましょう。
Step3 不動産会社と媒介契約を結ぶ
自分でマンションの販売活動をおこなうのは難しいので、不動産会社に販売の仲介を依頼するのが一般的です。売却を依頼する不動産会社を決めたら、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約は1社だけと結ぶこともできますし、複数社と結ぶこともできます。
Step4 不動産会社が販売活動をおこなう
不動産会社は、不動産流通機構が運営するネットワークシステム（レインズ）への物件の登録や、チラシ広告の配布、自社ウェブサイトなどでの紹介といった方法で、物件の販売活動をおこないます。購入希望者から要望があれば、内覧なども担当します。
Step5 売買契約を結ぶ
価格や支払いの方法について合意が成立したら、売買契約を結びます。契約を結ぶと基本的には撤回はできないので、内容はしっかりと確認しましょう。不動産会社には仲介手数料として契約成立時に手数料の50％、物件引き渡し時に残りの50％を支払います。
Step6 買主から売買代金を受け取り、物件を引き渡す
売買代金を受け取ったら、管理費などをすべて清算してから物件を引き渡します。
物件を購入する時の手順
マンションを購入する際の手順を簡単にまとめると、下記のようになります。
Step1 情報を集めて購入する物件を決める
現住居であるマンションの売却価格（または査定価格）やローン残高を考慮し、予算を決めた上で、希望の条件に合った物件を探します。
Step2 売買契約を結び住宅ローンの申込みをする
希望の物件が見つかり、価格交渉で合意ができたら契約です。手付金を支払い、売買契約を結びます。その後、金融機関などに住宅ローンを申し込みます。
Step3 物件の引き渡し
住宅ローンの審査が無事通ったら、物件の引き渡しがおこなわれます。
マンション住み替えのタイミングは？
マンションを住み替えるタイミングは人それぞれで、基本的にはライフスタイルや環境の変化に合わせて住み替えを検討することになります。ただ、住宅ローンやマンションの修繕積立金に変化があるタイミングで住み替えると、金銭面でのメリットがあるのも事実です。
マンション住み替えのタイミングによって、どのような特徴があるのか解説します。
結婚、出産、転勤などに合わせて
家族構成の変化により家が手狭に感じたり、結婚や転勤などで生活が大きく変わったりするときは、住み替えのタイミングのひとつです。子供の成長に合わせて住み替える場合、一般的には一番上の子が小学校に上がるタイミングがいいといわれています。小学校入学後であれば、転校を考えなければならないかもしれません。
住宅ローン控除が終わるタイミング
住宅ローンを利用してマイホームを買うと、上限等ありますが、住宅ローン控除で年末の住宅ローン残高の1％が、所得税や住民税から控除されます。
控除される年数は購入時期や消費税の有無などによって変わりますが、住宅ローン控除の終わる時期が、マンション住み替えのひとつの目安とされています。
修繕積立金が増額されるとき
マンションは定期的に大規模修繕工事をおこなうため、その工事費用にあてるお金を修繕積立金として居住者が毎月支払うことになっています。築年数の古いマンションは大規模な修繕工事が必要になる場合があり、修繕積立金が高くなる傾向があります。増額されることも珍しくなく、その見込みがあるなら、修繕積立金増額前に住み替えを検討してもいいでしょう。
全体の流れを知ることが住み替えの成功につながる
マンションの住み替えはやるべきことが多いので、スムーズに進めていくためには、最初にある程度全体像を把握しておくことが大切です。
また、住み替えには時間がかかり、住み替えの着手から完了までに半年ほどはかかってしまいます。住み替え完了の希望時期があるなら、その半年以上前から取りかかるといいでしょう。しっかり計画を立てた上で、住み替えを進められるようにしてください。
監修者：髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。