住宅ローンを利用してマイホームを購入するときに適用される住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）。もちろん、中古マンションを購入する場合でも、条件を満たしてさえいれば住宅ローン控除が適用されます。
ここでは、中古マンションを購入した場合の、住宅ローン控除が適用される条件や控除額などについて解説します。
中古マンションの住宅ローン控除とは？
住宅ローン控除とは、住宅購入者の住宅ローンの負担を軽減するために、年末のローン残高の1％を所得税および住民税から控除する特例のことです。住宅ローン減税（住宅ローン減税制度）という呼び方もあります。
住宅ローン控除が適用されると、年末のローン残高の1％相当額が、一定期間にわたり所得税および住民税から控除されます。住宅ローン控除の対象となる住宅は、戸建て・マンション、新築・中古を問いません。中古マンションももちろん対象となります。さらに、増改築や大規模リフォームをおこなった場合でも適用されます。
中古マンション購入で住宅ローン控除が適用される条件は？
中古マンションを購入しても住宅ローン控除は適用されますが、そのためにはいくつか条件を満たさなければなりません。続いては、中古マンション購入で住宅ローン控除が適用されるための条件について解説します。
どんな物件でも共通の適用条件
まず、新築マンションか中古マンションかにかかわらず、どんな住宅であっても住宅ローン控除適用に求められる条件は次のとおりです。
＜すべての物件に求められる住宅ローン控除の適用条件＞
- 特別控除の適用を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること
- 銀行、住宅金融支援機構、公務員共済組合のほか、信用組合や農協、地方公共団体、勤務先（年利1％以上のものに限る）から借り入れた返済期間が10年以上のローンを利用していること
- マンションを取得してから6ヵ月以内に入居し、12月31日までみずからが住み続けていること
- 登記簿上の床面積が50㎡以上で、床面積の2分の1以上の部分が居住するためのものであること
ここで特に気をつけておきたいのは床面積です。床面積が50㎡以上とあるのは専有部分の面積で、共有部分は含まれません。また、柱や壁の厚みの中心点を結んで算出した壁芯面積ではなく、壁の内側の面を基準に算出した内法面積となります。壁芯面積よりも内法面積のほうが狭くなりますので、注意しましょう。
中古マンションのみに求められる適用条件
どんな物件の住宅ローンであっても求められる適用条件に加え、中古マンションの場合はさらに条件が求められます。中古マンションの購入において住宅ローン控除が適用される条件は、下記のとおりです。
＜中古マンションのみに求められる住宅ローン控除の適用条件＞
- 築25年未満のマンションであること
- 築25年以上のマンションの場合、耐震基準に適合していることが確認されていること
- 親族などからの取得でないこと
- 贈与による取得でないこと
ここで特に重要なのは、耐震基準に適合しているかどうかという点です。例えば、耐火構造の中古マンションの場合、築25年以上であれば条件に合致しませんが、耐震基準に適合していれば築25年以上であっても住宅ローン控除が適用されます。
耐震基準に適合していることを証明するためには、耐震基準適合証明書を取得するか、耐震等級1以上の住宅性能評価書を取得する必要があります。これらの証明がない場合、耐震基準に適合していることが要件とされる、既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば問題ありません。
中古マンション購入にあたっての住宅ローン控除の手続き
住宅ローン控除は、条件を満たせば自動的に所得税が控除されるわけではありません。住宅ローンを利用して中古マンションを購入した場合に、住宅ローン控除が適用されるための手続きについて解説します。
必要書類の準備
住宅ローン控除が適用されるためには、中古マンションを購入した後に、まず必要書類を準備します。1年目は確定申告をしなければならないため、そのために必要な書類が含まれます。
源泉徴収票や住宅ローンの年末残高証明書は、会社や金融機関から自動的に発行されることが多いですが、住宅借入金等特別控除額の計算明細書は税務署で、登記事項証明書は法務局で申請しなければなりません。
＜住宅ローン控除の手続きに必要な書類＞
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 源泉徴収票
- 登記事項証明書
- 売買契約書の控え
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 増改築等工事証明書
- 築25年を超えるマンションを購入した場合は、新耐震基準に適合していることを証明する書類
- マイナンバーカードの原本提示または写し提出
会社員の場合は1年目だけ確定申告が必要
住宅ローン控除の適用を受けるには、入居の翌年に確定申告をしなければなりません。会社員の場合、この確定申告での手続きは1年目のみおこなうのが一般的です。2年目以降は、勤務先での年末調整の際、住宅借入金等特別控除証明書と住宅ローンの年末残高証明書を提出するだけです。
なお、住宅借入金等特別控除証明書は、2年目の10、11月頃に税務署から残りの年数分がまとめて送付され、住宅ローンの年末残高証明書は、ローンを組んだ銀行から同じく10、11月頃に送付されます。
自営業者の場合は、毎年の確定申告の際に、住宅ローン控除の申請をおこないます。
中古マンション購入の場合は住宅ローン控除でどれくらい控除される？
住宅ローン控除は、中古マンション購入に際してかかった消費税が8％か10％か、もしくは消費税がかからなかったかという違いで、控除額や控除期間が変わります。
中古マンションは売主が個人であることが多く、その場合は消費税がかかりません。消費税がかからない場合の住宅ローン控除は、2014年以降の入居開始日の場合、最大10年間、年間で最大20万円の控除となります。
一方、売主が不動産会社（課税事業者）だった場合は消費税がかかることになり、同様に住宅ローン控除は最大13年間、年間最大40万円の控除となります。
■入居開始日と消費税率による住宅ローン控除期間などの違い
| 入居開始日 | 消費税率 | 年末ローン残高限度額 | 控除期間 | 控除率 1～10年目 |
控除率 11～13年目 |
| 2014年1月1日～2019年9月30日 | 10％、8％ | 4,000万円 | 10年 | 1％ | なし |
| なし | 2,000万円 | ||||
| 2019年10月1日～2020年12月31日 | 10％ | 4,000万円 | 13年 | 年末残高×1％もしくは建物価格×2％÷3年のいずれか低い金額 | |
| 8％ | 10年 | なし | |||
| なし | 2,000万円 | ||||
| 2021年1月1日～12月31日 | 10％、8％ | 4,000万円 | |||
| なし | 2,000万円 |
※一般住宅の場合
※新型コロナウイルス感染症拡大の影響により、住宅ローン減税の適用要件が弾力化されています。詳細は国税庁のページでご確認ください。
住宅ローン控除以外の負担軽減制度
住宅ローン控除以外にも、中古マンション購入にあたって利用できる負担軽減制度があります。ここで紹介する制度もチェックしておきましょう。
すまい給付金
すまい給付金は、消費税引き上げによる負担を軽減するために、住宅購入者に対して現金が支給される制度です。給付される額は年収などによって決まり、上限は50万円となっています。2020年8月現在では、2021年12月31日までに入居完了した住宅が対象です。
すまい給付金が給付されるためには、主に次のような条件を満たしている必要があります。
＜すまい給付金の主な給付条件＞
- 住宅の所有者であること
- 住宅の居住者であること
- 収入が一定以下であること（消費税8％で購入の場合は年収の目安が510万円以下、消費税10％で購入の場合は年収の目安が775万円以下）
- 住宅ローンを利用しない場合、年齢が50歳以上であること
リフォームの減税制度
リフォームをおこなった際に利用できる所得税の減税制度には、住宅ローン控除のほかに、ローン型減税と投資型減税があります。
ローン型減税は、5年以上のリフォームローンが対象です。年末のリフォームローン残高のうち、バリアフリーや省エネ、耐震改修など、一定の性能を満たすリフォーム費用については2％、それ以外のリフォーム費用は1％が、5年にわたって控除されます。
投資型減税は、ローン利用の有無を問わず対象となるものです。耐震、バリアフリー、省エネ、同居対応などのリフォームをおこなった場合、工事要件などを満たしていれば、確定申告をおこなうことで工事費などの1％が1年間だけ所得税から控除されます。なお、工事要件や最大控除額は、工事ごとに異なります。
中古マンション購入検討時に住宅ローン控除が受けられるかを確認しよう
住宅ローンを利用して中古マンションを購入したら、必ず住宅ローン控除を申請しましょう。1年目は必要書類を用意して、確定申告をおこなわなければなりませんが、それほど難しい手続きではありません。
中古マンションを購入する際には、住宅ローン控除が受けられる要件を満たした物件であるかどうか、確認した上で購入を検討するべきでしょう。
監修者：髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。