マンションの購入を検討するにあたって、立地から考えるという方も多いのではないでしょうか。マンションの立地は内装や設備とは異なり、購入後は変えられない条件でもあるため、特に慎重に検討したいところです。また、マンションの立地条件は、物件の資産価値を左右するものでもあります。
そこで今回は、立地について確認しておきたいポイントを詳しく解説します。
マンション選びで重要なのは立地
マンション選びにおいて、立地は部屋の間取りや設備よりも慎重に検討したい条件といえます。その理由について解説しましょう。
立地条件を変えることはできない
マンション購入後、設備や間取りなどは、後づけやリフォームなどによってある程度変えることが可能です。また、部屋の設備が古くなったら、リノベーションで新しくすることもできるでしょう。
その一方で、立地だけは変えたいと思っても変えられない要素となります。一度選んだら、そのマンションの周辺環境に変化がない限りは、ずっと同じ条件下にあるといえるでしょう。
資産価値を左右するのは立地
立地条件が変わらないということは、マンション自体が古くなっても、立地条件の良い物件であれば資産価値が下がりにくいとも言い換えられます。つまり、マンションの資産価値を左右する大きなポイントのひとつが立地なのです。
資産価値という観点から見ると、良い立地とは「多くの人が暮らしたいと思う場所」ともいえます。たくさんの人が集まり、住みたいと思える場所にある物件ほど、資産価値も高くなるのです。
マンションの立地で確認しておきたいポイント
ここからは、マンション購入にあたって確認しておきたい立地条件のポイントを見ていきましょう。
Step1 交通の利便性
まず検討したいのは、交通の利便性です。「駅から離れている上に、近くにバス停がなかった」「最寄り駅で利用できる路線が1本しかなく、不便だった」といったこともありますので、駅からの距離だけでなく、利用できる交通手段を確認することが大切です。
また、最寄り駅には急行が停まるか、複数路線が乗り入れているかといった点も、マンションの資産価値に影響を与えます。
なお、電車よりも車移動が多くなるような場合は、マンションの敷地内に駐車場があるかどうかも重要なポイントです。
Step2 生活環境・周辺環境の充実度
日常的に利用できるスーパーやコンビニ、ドラッグストア、病院、銀行など、周辺環境の充実度も重視したいポイント。「病院や警察が遠く、子供を育てる上で不安に感じる」「メインバンクを気軽に利用できなくて不便」など、周辺環境をきちんとリサーチせずに暮らし始めた結果、日常生活が不便になるケースも。
ポイントは、ライフスタイルを振り返り、生活に必要な店や施設などをリストアップすることです。一人暮らしなら、夜遅くまで営業しているスーパーやコンビニが近くにあると便利ですし、小さな子供のいる家庭であれば、保育園や公園などの施設があるとよいでしょう。
一般的に資産価値が高くなるのは、近隣にスーパーや病院などが充実しているマンションです。家族構成や年代層によって良い立地条件は異なりますが、これらの施設が充実しているエリアは、層を問わず人気となっています。
また、便利な施設がマンション周辺にそろっていたとしても、それらが長く存在し続けるかどうかも重要です。個人経営の店や診療所は、突然閉店してしまうこともあり、それによって生活の利便性が急に低下するリスクがあります。
このような、周辺環境の充実度と生活利便性は、交通利便性と表裏一体の関係ともいわれており、交通利便性の高い立地ほど、生活利便性も高くなるとされています。
ただし、最寄り駅が同じマンションであっても、その駅のどのエリアに建っているかによって周辺環境の充実度や生活利便性は大きく異なるケースもあるため注意しましょう。
Step3 エリアに発展性があるかどうか
その街やエリアに発展性があるかどうかも、マンションの資産価値に関係してきます。例えば、新たな駅が建設される予定の地域であれば、近い将来ニーズが高まる可能性が高まります。
新しい路線や新駅の建設が決まっているエリアや再開発が決定している街はもちろん、それ以上住宅が増える余地がなく、マンションを新築するような土地が残っていない地域なども、資産価値は下がりにくいとされています。また、地域全体でブランドを確立しているエリアのマンションも、資産価値は落ちにくいといえるでしょう。
現在の地域状況だけでなく、将来的な見通しや成長性についても、不動産会社に確認してみることをおすすめします。
Step4 マンションからの景観
マンションから見える景観も、実は大切なポイントです。一般的には、眺めの良い高層階のほうが、資産価値は高いとされています。
駅に近く、人気の高そうな立地だとしても、「窓から近隣の墓地が目に入る」「向かいの建物の壁しか見えず、開放感が感じられない」といった物件では、資産価値が低くなってしまうケースもあります。このような景観は、インターネット上で調べられる情報だけでは判断できないため、内見の際に確認することが大切です。
Step5 治安や防災対策の充実度
治安や防災対策の充実度も、マンションの資産価値に大きく影響します。どれほど魅力的なマンションでも、治安が良くないとされるエリアや、過去に大きな事件が発生した場所の近くでは、資産価値が下がる傾向があります。
「空き巣やひったくりの多い地域だと住んでから知った」「過去に近隣で大きな事件があったと知らずにマンションを購入した」ということが気になるようであれば、そのエリアの治安についても事前に不動産会社に確認したり、「犯罪発生マップ」で調べたりしましょう。
また、マンションの安全性について検討する際は、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ対策はもちろんですが、地震や洪水、浸水など、自然災害のリスクも忘れず確認しておきたいところです。
2011年の東日本大震災以降、防災意識は非常に高くなっており、安全性の高い立地や構造のマンションが人気となっています。そのため、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などを活用し、地域の災害リスクも併せて検討することをおすすめします。
Step6 騒音が気になるレベルかどうか
快適に暮らせるかどうかは、近隣の交通量や騒音も大きく影響します。
例えば、駅に近い物件は人気ですが、駅からの距離や階数によっては、電車の走行音や駅の発車ベルの音が聞こえやすいというデメリットもあります。また、病院に近い場合は、救急車のサイレン音が頻繁に聞こえてくるということもあります。
「電車の運行本数が多くて便利な一方、走行音が日常的に聞こえてくる」「夜間の救急医療に対応している病院が近いため、夜中にサイレン音が聞こえてくる」といったことも考えられるため、こうした騒音リスクも考慮して立地を選ぶことをおすすめします。
マンションの立地条件に優先順位をつける
マンション購入後は変更がきかず、資産価値にも影響する立地条件は、検討すべきポイントが多く、慎重に決めていくことをおすすめします。
また、希望条件をすべて満たすマンションはなかなか見つかりません。そのため、マンションを選ぶにあたって、まずは立地に対する希望条件を明確にした上で、それ以外の希望条件に優先順位をつけることが大切です。
さらに、立地以外にも検討すべきポイントはいくつかあります。次の記事もマンション選びの参考にしてください。
新築マンションの選び方は？物件選びのポイントを解説
中古マンションの選び方のポイントは？築年数と管理状況をチェック
譲れない条件と妥協してもよい条件を踏まえて、メリット・デメリットも比較しながら、ライフスタイルに合った立地条件のマンションを見つけましょう。
監修者：髙野友樹
株式会社 髙野不動産コンサルティング代表取締役。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士。不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして勤務。2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。